O Guia Sobre Fundos Imobiliários

Por | junho 10, 2014

Já foi abordado de forma generalizada sobre os fundos de investimentos e como escolher um fundo de investimento ideal. Agora é a vez de falar sobre fundos de investimentos imobiliários

O que são fundos imobiliários?

Resumidamente, um fundo de investimento imobiliário é constituído por investidores que adquirem cotas que serão aplicadas um empreendimento imobiliário (escritórios, hotéis, shoppings, etc.) em construção ou já construído. Depois haverá a geração de renda do imóvel que será distribuída para os cotistas um percentual bem elevado.

Importante lembrar que as cotas dos fundos imobiliários não são resgatadas. Ou seja, não tem a possibilidade do investidor que adquiriu as cotas no início, devolvê-las para o fundo. Para isso existe a negociação dessas cotas na bolsa de valores, onde as cotas serão negociadas entre os investidores.

Vantagens

Então qual as vantagens dos fundos imobiliários?

Isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas – Essa é a principal vantagem que atraem as pessoas para o fundo imobiliário. Pessoas físicas são isentas do I.R. desde que não possuam mais de 10% das cotas do fundo e o fundo possuir no mínimo 50 cotistas com as cotas negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado.

Preço – Com pouco dinheiro comparado a compra de um imóvel físico, é possível entrar no mercado imobiliário através dos fundos imobiliários. Geralmente uma cota quando é lançada no mercado primário (início das negociações onde há o período de reserva) custam R$ 100,00. Mas também existem fundos que precificam R$ 1.000,00 a cota.

Bons inquilinos – Os fundos imobiliários geralmente alugam os imóveis para grandes empresas, como bancos, petrolíferas, etc. Então, o recebimento dos aluguéis são praticamente certos.

Pagamento mensal – O pagamento dos aluguéis é feita aos cotistas todo o mês. Geralmente variam entre 0,7% a 1% por mês, mas isso depende muito do fundo imobiliário em questão.

A parte mais atrativa em tudo isso é que esse rendimento mensal entra na primeira vantagem citada acima. Isenta de Imposto de Renda.

Liquidez – Comparado ao investimento direto em imóveis, o fundo de investimento possui uma liquidez muito superior.

No ambiente que ele é negociado, que é a bolsa de valores, ainda é uma liquidez baixa/media, por isso há a necessidade de observar quantos negócios mensais são feitos antes de investir em um fundo imobiliário. Acima de 150 negócios mensais já podemos considerar.

Diversificação – Alguns fundos imobiliários podem apresentar resultados melhores que outros. E para um investidor é possível investir em diversos tipos de imóveis como escritórios, lojas, escolas, hotelaria, entre outros.

Valorização – As cotas dos fundos imobiliários possuem a valorização pela oferta e demanda, assim como as ações. Então se o fundo possuir uma boa atratividade e mais pessoas comprarem, aumentará o preço das cotas.

contra o ceu

Pelas vantagens, os fundos imobiliários são bem atrativos. Mas agora segue os riscos. Eles não podem ser ignorados.

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Riscos

Antes de começar a listar os riscos, é necessário informar que os riscos contidos aqui não são todos existentes, apenas os principais.

Riscos de flutuações no valor dos imoveis – O valor dos imóveis podem variar de acordo com as flutuações de preços, cotações de mercado e avaliações feitas. Se ocorrer uma variação positiva ou negativa, há a possibilidade de afetar receitas de aluguéis entre outras formas do fundo gerar renda.

Riscos de não renovação dos contratos de locação – Os fundos fazem as projeções de ganhos através do contrato vigente. Esses contratos feito entre o fundo e o locatário pode não renovar ou renovar em valores menores, impactando na receita gerada.

Riscos de alterações nas leis e regulamentos ambientais – É do conhecimento de todos que anos para cá há uma grande pressão em relação aos cuidados ambientais. Então leis podem ser alteradas e passar a exigir algo que antes não exigia. Então as obras podem atrasar ou reformas precisam ser feitas para atender a nova legislação, afetando as receitas do fundo.

Riscos relacionados à liquidez – Os fundos de investimentos imobiliários no Brasil ainda está devagar. O investidor pode ter dificuldade em vender suas cotas no mercado secundário (bolsa de valores) na quantidade e preço desejado.

Riscos de Vacância – É o risco relacionado à falta de inquilinos. Se parte do imóvel ou o imóvel todo não estiver alugado, não gerará receita, fazendo que o fundo imobiliário tenha um baixo rendimento.

IMPORTANTE: Todo fundo imobiliário possui um documento chamado “prospecto”. Esse documento pode ser encontrado na internet, principalmente em sites de corretoras e na administradora do fundo. Nele contém todas as informações relevantes sobre o fundo, estudos de viabilidade, análise de mercado e inclusive conta com uma sessão de fatores de riscos, onde dispõe todos os tipos de riscos do determinado fundo.

O que mais observar?

Todos os itens aqui descritos nas vantagens e desvantagens do fundo imobiliário precisam ser observados, principalmente os riscos.

Mas um ponto essêncial para quem quer efetuar investimentos de cotas é analisar mais dois itens:

Rentabilidade

A rentabilidade passada do fundo deve ser analisada, mas não tomada como fator decisivo para investimento. A rentabilidade passada não é garantia de uma rentabilidade futura. Mesmo assim, a valorização das cotas e o pagamento mensal devem ser levados em conta.

Yield

O yield mensal dos fundos imobiliários devem ser calculados e analisados. É uma conta simples. Basta dividir o valor pago mensalmente por cota pelo preço da cota.

Exemplo: Um fundo paga R$ 0,70 por cota. A cota está R$ 100,00. Então 0,7/100 = 0,007 ou 0,7% de Yield mensal.

Se um fundo sofre uma alta e continua pagando o mesmo rendimento mensal, então o Yield cai, fazendo com o que o fundo não seja tão atrativo.

Vale lembrar que nem sempre o que possui maior Yield é o ideal. Geralmente existe um equilíbrio entre o preço das cotas e o retorno. Se um fundo imobiliário possui um preço baixo comparado ao seu rendimento, provavelmente possui um risco maior que o normal.

Consulta

Nesse link do site da BMF Bovespa é possível consultar todos os fundos imobiliários negociados na bolsa de valores, assim como seus rendimentos, relatórios e muito mais.

Espero que tenham gostado. Deixe seu comentário e até a próxima!

Escrito por: Misael Ribeiro

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